Starters aan een woning helpen? Schaf de startersvrijstelling per direct af

De Nederlandse huizenprijzen blijven de komende jaren fors oplopen.

De Nederlandsche Bank (DNB) voorspelt dat er in 2025 gemiddeld 520.000 euro nodig is om een huis te kopen, en in 2026 komt daar nog eens 4 procent bovenop.

Om je even een beeld te geven: om een huis te kunnen kopen van 520.000 euro heeft een huishouden een bruto jaarinkomen van ongeveer 106.000 euro nodig. DNB schat dat ongeveer 36 procent van de Nederlandse huishoudens voldoet aan dat inkomen. Oh, en wie dit geld niet heeft? Dat zijn de starters. Het is dan ook geen toeval dat 65 procent van de jongeren geen huis kan kopen zonder hulp van pap en mam.

De oplossing die het kabinet hiertegen biedt?

Deze zal de starters vrijstelling - de regeling dat starters geen overdrachtsbelasting (OVB) betalen - per 2025 van 440.000 euro naar 525.000 euro verhogen.

Het is illustratief voor de extreme kortzichtigheid van het woningbeleid dat we al jaren voeren. Door het verruimen van de startersvrijstelling wordt de woningcrisis, zeker voor starters, namelijk alleen maar erger gemaakt.

Huh? Maar die vrijstelling is toch puur profijt voor de starter? Die kan daardoor toch juist dat eigen huis kopen?

Nou, nee.

Uit onderzoek van het Kadaster bleek dat in het eerste kwartaal van 2021 de huizenprijzen met maar liefst 16,4 procent gestegen waren. De belangrijkste reden? De starters vrijstelling die op 1 januari 2021 was ingevoerd.

Hoe dit kon? Dat zou Frank Wassenberg van onderzoeksbureau Platform31 perfect omschrijven. “Het bedrag van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting kun je rechtstreeks optellen bij de huizenprijzen. Hoe meer geld je tot je beschikking hebt, hoe meer je zult bieden: zo werkt het nu eenmaal in een gespannen markt.”

Het enige wat de starters vrijstelling dus heeft gedaan is dat starters het bedrag wat ze voorheen kwijt waren aan OVB boven op het bod legden, en daarmee een hogere prijs betaalden. De starter zit dankzij de vrijstelling dus in hetzelfde huis, maar met hogere schulden. En dat bedrag wat voorheen nog naar de overheid ging in de vorm van OVB? Dat komt nu op de rekening van de verkopende huizenbezitter terecht.

Oké… maar als de starters vrijstelling de wooncrisis alleen maar erger maakt, welke stap moeten we dan wél nemen? Nou, gewoon in tegenovergestelde richting.

Verhoog de overdrachtsbelasting en zet deze voor iedereen weer op 6 procent.

Een hogere overdrachtsbelasting zorgt namelijk voor een vicieuze cirkel in omgekeerde richting.

Dit zal zorgen voor lagere prijzen voor starters, omdat mensen minder kunnen lenen. Per saldo zullen starters dan hetzelfde huis bemachtigen als met de OVB op nul procent, alleen met één belangrijk verschil.

In plaats van dat dit geld op de rekening van de verkoper belandt, zal dit geld in de vorm van de OVB naar de overheid terugvloeien. En dit geld kan de overheid dan weer gebruiken om - ik zeg maar iets hoor - betaalbare woningen te bouwen en te zorgen voor meer sociale huur.

Tegelijkertijd zal de verkopende doorstromer minder geld voor zijn huis ontvangen. Hierdoor neemt deze minder overwaarde mee en kan hij op het volgende huis minder bieden, waarmee het piramidespel van alsmaar oplopende huizenprijzen eindelijk eens verbroken wordt.

Willen we de woningcrisis écht bestrijden? En willen we starters écht aan een woning helpen?

Dan moeten we de overdrachtsbelasting dus verhogen en op 6 procent zetten.

Met een hoge OVB koelt de startersmarkt namelijk af, waardoor uiteindelijk de gehele woningmarkt af zal koelen.

En dan gaan we van een vermogenskloof die de samenleving steeds verder in tweeën weet te splijten, eindelijk naar een kloof die juist kleiner wordt.

---