Als we in een woningcrisis zitten, waarom wordt wonen dan steeds goedkoper in Nederland?
De cijfers over de woningmarkt van afgelopen maand spraken weer boekdelen.
In tien jaar zijn de verkoopprijzen van bestaande woningen met 109 procent toegenomen, een ruime verdubbeling.
Vergeleken met de vorige piek in de zomer van 2022 is de gemiddelde huizenprijs met zo’n 7 procent gestegen.
Een koophuis kostte in september gemiddeld 466.890 euro: huizenkopers betaalden daarmee gemiddeld 11,4 procent meer voor een woning dan een jaar eerder, de grootste toename in ruim twee jaar.
Met alles wat hierover geschreven wordt, lijken we echter allemaal één ding te vergeten.
Want terwijl de huizenprijzen de afgelopen jaren flink zijn gestegen, is het zo dat wonen al jarenlang juist veel goedkoper wordt.
Wonen wordt goedkoper? Waar heb je het over?
Nou, dat is wat blijkt wanneer we naar de cijfers kijken. De ‘woonquote’ is het aandeel woonlasten in het beschikbaar inkomen van huishoudens. Oftewel: welk percentage van het maandelijkse inkomen aan wonen (hypotheek of huur) wordt besteed.
Tussen 2004 en 2023 zijn de huizen- en huurprijzen met respectievelijk 90 procent en 60 procent gestegen, alleen in diezelfde periode is de gemiddelde woonquote van 31,5 procent naar 22,6 procent gedaald.
Hoe dit kan? Hoewel zowel koop- als huurwoningen duurder zijn geworden, stijgt het beschikbare inkomen van Nederlandse huishoudens klaarblijkelijk sneller dan de woonlasten. Dit betekent dat huishoudens relatief minder van hun inkomen aan wonen hoeven uit te geven, en dus dat wonen goedkoper wordt.
Ja, tussen de doelgroepen zitten wel grote verschillen. Op basis van data van het CBS hadden eigenaren in 2022 (het meest recente jaar waarover getallen beschikbaar zijn) een woonquote van 18,7 procent, terwijl huurders 27,7 procent van hun inkomen aan wonen uitgaven. Binnen die groep huurders zaten ook weer grote verschillen. Waar huurders van een corporatiewoning (sociale huur) een woonquote hadden van 25,4 procent, moesten vooral huurders op de vrije markt voor wonen een flink hap uit hun besteedbaar inkomen nemen: zij betaalden bijna 34 procent.
De mensen die nu denken dat het daarmee de vrije huurders zijn die voor de kosten moeten opdragen, moet ik alleen teleurstellen. Zowel voor eigenaren als huurders, en daarmee dus ook die in de vrije sector, geldt namelijk dat de woonquote de afgelopen vijf jaar is gedaald.
Voor eigenaren: van 22,8 in 2018 naar 18,7 procent in 2022
Voor huurders van een corporatiewoning: van 31,7 naar 25,4 procent
Voor huurders van een vrije markt woning: van 37,2 naar 33,8 procent
Met andere woorden: in de afgelopen vijf jaar dat de woningprijzen tot ongekende hoogtes zijn gestegen, is de woonquote voor zowel de kopers als huurders - kortom: voor iedereen - gedaald.
Ik moet een eerlijk toegeven: ik schrok echt even toen ik deze cijfers het afgelopen weekend zag (zeker omdat ik de afgelopen jaren veel over de woningmarkt heb geschreven).
Een reden die ik kon bedenken was dat de woonquote daalt omdat de mensen die geen huis kunnen kopen bij hun ouders of samen met huisgenoten blijven wonen, terwijl ze eigenlijk iets voor zichzelf willen, waardoor ze op papier ‘minder’ betalen. De woonquote geeft dan mogelijk een vertekend beeld omdat de mensen die een eigen woning niet kunnen betalen überhaupt niet worden opgenomen, als een soort ‘selectie’ effect.
Ik ben alleen ontzettend benieuwd: wat is volgens jou de reden? En kan jij hiervoor een verklaring geven?
En nog een andere belangrijke maar moeilijke vraag om te stellen: in hoeverre kan je eigenlijk stellen dat huizen onbetaalbaar worden of van een wooncrisis spreken, als wonen voor Nederlanders de afgelopen jaren juist goedkoper geworden is?
- sociale huurwoningen lijkt me een makkelijke, die stijgen gewoon niet zo hard mee als de lonen van de mensen die erin wonen (mede vanwege scheefwonen). Maarja, probeer maar eens een sociale huurwoning te vinden….
- voor bestaande huizenbezitters in de markt is hoge inflatie natuurlijk gunstig want daarmee neemt je hypotheekschuld af als deel van je inkomen (gegeven dat je loon meestijgt met inflatie). Plus lonen stijgen überhaupt.
- voor nieuwe kopers in de markt krijg je denk ik een heel ander beeld. Afhankelijk van je definitie is een wooncrisis niet een crisis voor de mensen die al een woning hebben, maar er 1 willen en niet kunnen krijgen.
- vrije sector huur is lastig, maar zou het kunnen zijn dat de woonquote ook daar daalt vanwege bestaande huurders (voor wie de huur minder snel is gestegen dan inflatie + loonstijging) en dat het voor nieuwe huurders minder rooskleurig is? Zou ook een compositie-effect kunnen zijn dat er simpelweg steeds minder aanbod is in dure steden.
- kortom: zou benieuwd zijn naar woonquote gesegmenteerd op nieuwe kopers / versus bestaande bezitters en stad vs provincie. Denk vooral dat het voor nieuwkomers moeilijk is.